Ο Νίκος Σ. Μοράντης, Hotel Strategist & CEO στο Destsetters, στο πλαίσιο συνεργασίας με το διεθνές επενδυτικό περιοδικό The Luxury Playbook, αναλύει γιατί η Φιλοξενία αποτελεί σήμερα την πιο υποτιμημένη, αλλά και πιο δυναμικά αναπτυσσόμενη κατηγορία επένδυσης στο Real Estate.
Για δεκαετίες, οι επενδύσεις στη φιλοξενία – και ειδικότερα στα ξενοδοχεία – είχαν τη φήμη ότι ανήκουν στις πιο σύνθετες και ριψοκίνδυνες επιχειρηματικές κινήσεις, συχνά κατατασσόμενες στην ίδια κατηγορία με τα εστιατόρια ως «επιχειρήσεις υψηλής προσπάθειας».
Η παραδοσιακή επενδυτική λογική προτιμούσε πάντοτε εκείνες τις κατηγορίες ακινήτων που υπόσχονταν σταθερές αποδόσεις με ελάχιστη λειτουργική εμπλοκή.
Ένα οικιστικό ακίνητο μπορούσε «να σε πληρώνει ενώ κάθεσαι στον καναπέ», ενώ ένα ξενοδοχείο απαιτούσε καθημερινή επίβλεψη, εξειδικευμένες ομάδες και συνεχή ανανέωση για να παραμείνει επιτυχημένο.
Ωστόσο, η αντίληψη της φιλοξενίας ως «υπερβολικά ριψοκίνδυνης» είναι πλέον ξεπερασμένη. Τα ξενοδοχεία δεν αποτελούν απλώς οικονομικά περιουσιακά στοιχεία· είναι περιουσιακά στοιχεία τρόπου ζωής, ικανά να συνδυάσουν το έσοδο με την εμπειρία. Παρότι στο παρελθόν αποφεύγονταν λόγω της λειτουργικής τους έντασης, σήμερα συνδυάζουν την ανθεκτικότητα του real estate με το αναπτυξιακό δυναμικό της φιλοξενίας.
Παρόλα αυτά, τα ερωτήματα παραμένουν: Μήπως η κλασική οικιστική επένδυση εξακολουθεί να είναι η πιο ασφαλής επιλογή σε μια μεταβαλλόμενη αγορά, ή αρχίζει να χάνει τη λάμψη της; Και μήπως τα σύγχρονα ξενοδοχεία δεν απαιτούν πια ακατάπαυστη προσπάθεια, αλλά έχουν εξελιχθεί σε δομημένες, τεχνολογικά υποστηριζόμενες επενδύσεις που μπορούν να υπεραποδώσουν έναντι άλλων κατηγοριών ακινήτων;
Δημιουργία χώρου στην αγορά της φιλοξενίας από τη μετατόπιση των στόχων στις κλασσικές αγορές ακινήτων
Ένας από τους βασικούς πυλώνες της παραδοσιακής αξίας του real estate ήταν η κεφαλαιακή υπεραξία: Η αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου, η μεταπώλησή του σε υψηλότερη τιμή και η άμεση απόδοση κέρδους.
Αυτή η στρατηγική απέδιδε συχνά μεγαλύτερες αποδόσεις από το μακροχρόνιο εισόδημα ενοικίασης, το οποίο θεωρούνταν πιο αδύναμο και λιγότερο ελκυστικό. Το μοντέλο αυτό συνδεόταν βαθιά με μια κοινωνική νοοτροπία που προέτασσε τη σταθερότητα και την ασφάλεια, με τις περισσότερες αγορές ακινήτων να εξυπηρετούν προσωπικούς παρά επιχειρηματικούς σκοπούς. Όμως αυτό έχει αλλάξει ριζικά.
Η εμφάνιση νέων ευκαιριών, σε συνδυασμό με πλατφόρμες όπως το Airbnb, άνοιξε τον δρόμο ώστε τα ιδιωτικά ακίνητα να μετατραπούν σε περιουσιακά στοιχεία που παράγουν εισόδημα.
Αντί να αγοράζουν απλώς το «σπίτι των ονείρων τους», πολλοί αγοραστές άρχισαν να αναζητούν ακίνητα που μπορούν να προσφέρουν βραχυχρόνια απόδοση και να διασφαλίσουν ένα πιο σταθερό οικονομικό μέλλον. Η αύξηση των επιτοκίων και οι αλλαγές στον τρόπο ζωής ενίσχυσαν ακόμη περισσότερο αυτή την προσέγγιση φιλοξενίας – ακόμη και στις οικογενειακές κατοικίες.
Την ίδια στιγμή, η ραγδαία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων προκάλεσε ρυθμιστική αντίδραση. Σε πολλές πόλεις παγκοσμίως, οι αρχές περιορίζουν τη μετατροπή οικιστικών ακινήτων σε καταλύματα φιλοξενίας, με στόχο την προστασία της διαθεσιμότητας κατοικιών για τους μόνιμους κατοίκους.
Αυτά τα αυστηρότερα πλαίσια αναδιαμορφώνουν την αγορά υπέρ των οργανωμένων επενδύσεων φιλοξενίας. Τα ξενοδοχεία και τα aparthotels που σχεδιάζονται εξαρχής για τουριστική χρήση ωφελούνται άμεσα, προσφέροντας στους επενδυτές συμμόρφωση, κλίμακα και μακροπρόθεσμη σταθερότητα – πλεονεκτήματα που οι μεμονωμένες βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν μπορούν πλέον να εγγυηθούν.
Τα έσοδα στη φιλοξενία ξεπερνούν το real estate κατοικιών (ακόμη και σε πιεσμένες αγορές)
Πέρα από τα ρυθμιστικά πλεονεκτήματα, ένα γεγονός παραμένει σαφές: Τα ξενοδοχεία αποφέρουν υψηλότερα έσοδα ανά τετραγωνικό μέτρο σε σύγκριση με τα οικιστικά ακίνητα. Ο δείκτης αναφοράς του κλάδου, RevPAR (Revenue per Available Room), ξεπερνά σταθερά την απόδοση ενός αυτόνομου διαμερίσματος.
Αναλύσεις που βασίζονται σε περισσότερες από 100 μελέτες περίπτωσης από εξειδικευμένες συμβουλευτικές εταιρείες, όπως το Destsetters, επιβεβαιώνουν αυτό το μοτίβο τόσο σε αστικούς όσο και σε τουριστικούς προορισμούς.
Ένα δωμάτιο 25 τ.μ. σε ξενοδοχείο πέντε αστέρων μπορεί να παράγει ίσο – ή και υψηλότερο – εισόδημα από ένα αυτόνομο διαμέρισμα 75 τ.μ. στην ίδια περιοχή. Με άλλα λόγια, κάθε τετραγωνικό μέτρο σε ένα ξενοδοχείο μπορεί να αποφέρει σημαντικά μεγαλύτερη απόδοση, ακόμη και αν συνυπολογιστούν τα πρόσθετα λειτουργικά κόστη.
Το ίδιο ισχύει και για τις βίλες, όπου εκείνες που εντάσσονται σε ξενοδοχειακές δομές επιτυγχάνουν σταθερά υψηλότερα έσοδα από τις αυτόνομα διαχειριζόμενες.
Ο λόγος είναι απλός: Για τους ταξιδιώτες – ιδίως στην αγορά πολυτελείας – η εμπιστοσύνη και η ασφάλεια αποτελούν προτεραιότητα, ενώ οι παρεχόμενες υπηρεσίες είναι καθοριστικός παράγοντας επιλογής. Λίγοι επισκέπτες επιθυμούν ένα όμορφο δωμάτιο χωρίς καθαριότητα ή μια πισίνα χωρίς τη δυνατότητα να παραγγείλουν ένα κοκτέιλ.
Πέρα από αυτά, οι οργανωμένες επενδύσεις φιλοξενίας αξιοποιούν πολλαπλές πηγές εσόδων: Διεθνή κανάλια διανομής, προηγμένα εργαλεία πωλήσεων όπως τα Revenue Management Systems (RMS), καθώς και επαγγελματικές ομάδες που βελτιστοποιούν την τιμολόγηση και την πληρότητα. Το αποτέλεσμα είναι ένας μηχανισμός εσόδων που τα οικιστικά ακίνητα απλώς δεν μπορούν να συναγωνιστούν.
Το πιο σημαντικό είναι ότι η παραγωγή εσόδων στη φιλοξενία δεν περιορίζεται στη λειτουργία. Στη σημερινή αγορά, τα ξενοδοχεία ως περιουσιακά στοιχεία εμφανίζουν επίσης υψηλότερη κεφαλαιακή υπεραξία σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα. Η πώληση ενός ξενοδοχείου μπορεί να αποφέρει πολύ ισχυρότερη απόδοση από την πώληση μιας απλής πολυκατοικίας, ενώ ακόμη και τα οικιστικά ακίνητα αποκτούν μεγαλύτερη επενδυτική ελκυστικότητα όταν ενσωματώνουν λογική εσόδων γύρω από τη φιλοξενία.
Ωστόσο, η αξιοποίηση αυτής της ευκαιρίας απαιτεί περισσότερα από μια απλή αναγνώριση των τάσεων της αγοράς. Απαιτεί υβριδικές αναπτυξιακές στρατηγικές, που καθιστούν τα ξενοδοχεία ταυτόχρονα κερδοφόρα και ανθεκτικά.
Η έξυπνη υλοποίηση υπηρεσιών και ο ευέλικτος χωρικός σχεδιασμός είναι απαραίτητα στοιχεία για τη δημιουργία επενδύσεων που μπορούν να προσαρμόζονται στη μεταβαλλόμενη ζήτηση χωρίς να χάνουν την αποδοτικότητά τους.
Υβριδικές στρατηγικές κατασκευής στα νέα ξενοδοχεία που ενισχύουν την επενδυτική ασφάλεια
Οι νέες ξενοδοχειακές αναπτύξεις πρέπει να διδαχθούν από τις προκλήσεις του παρελθόντος και να προσεγγίζονται όχι μόνο ως λειτουργικές επιχειρήσεις, αλλά και ως μακροπρόθεσμα περιουσιακά στοιχεία real estate. Και αυτό ξεκινά ήδη από το στάδιο του σχεδιασμού.
Πριν ο αρχιτέκτονας σχεδιάσει την πρώτη γραμμή, μια σαφής επενδυτική τυπολογία πρέπει να καθορίζει τις επιχειρηματικές εναλλακτικές του κτηρίου, διασφαλίζοντας ότι το ακίνητο θα μπορεί να προσαρμόζεται στις μελλοντικές συνθήκες της αγοράς.
Για παράδειγμα, ένα ξενοδοχείο πέντε αστέρων που κατασκευάζεται σήμερα μπορεί να σχεδιαστεί με πολλαπλά σενάρια στο μυαλό. Τα δωμάτια μπορεί αρχικά να εξυπηρετούν ταξιδιώτες αναψυχής, αλλά με μικρές προσαρμογές μπορούν αργότερα να μετατραπούν σε serviced apartments ή κατοικίες μακράς διαμονής. Ένα γκουρμέ εστιατόριο τύπου ημι-μπουφέ μπορεί, σε ένα μελλοντικό σενάριο, να εξελιχθεί σε χώρο εστίασης για μόνιμους ενοίκους.
Αυτές οι επιλογές απαιτούν εκ των προτέρων σχεδιασμένη ευελιξία – όπως την πρόβλεψη επιπλέον τετραγωνικών για καθιστικούς χώρους στα δωμάτια, το σχεδιασμό κοινόχρηστων εγκαταστάσεων πλυντηρίων αντί για ατομικές συσκευές, ή τη δημιουργία modular F&B χώρων που μπορούν να εξυπηρετούν διαφορετικά κοινά με την πάροδο του χρόνου.
Με αυτόν τον τρόπο, κάθε τετραγωνικό μέτρο εξετάζεται όχι μόνο για την τρέχουσα χρήση του, αλλά και για τη μελλοντική δημιουργία αξίας.
Η υβριδική φιλοξενία δεν περιορίζεται στα κλασσικά ξενοδοχεία. Όλο και περισσότερο, οι developers εξερευνούν resorts αποκλειστικά με βίλες που λειτουργούν ταυτόχρονα ως οικιστικές γειτονιές, αστικά συγκροτήματα μικτής χρήσης, co-working hubs και branded residences που συνδυάζουν τον τρόπο ζωής με την επένδυση.
Αυτά τα concept επιτρέπουν σε ένα εξοχικό ή δεύτερο ακίνητο να συνδυάσει τη γοητεία της ιδιοκτησίας με το επενδυτικό δυναμικό ενός περιουσιακού στοιχείου φιλοξενίας.
Η φιλοξενία ως η επόμενη στρατηγική κατηγορία επένδυσης
Το μέλλον των ξενοδοχειακών επενδύσεων είναι πολλά υποσχόμενο, αλλά παραμένει ευάλωτο όταν προσεγγίζεται χωρίς ευελιξία. Ένα ξενοδοχείο σήμερα δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως αρχιτεκτονικό δημιούργημα· πρέπει πρώτα να ορίζεται ως εμπορικό προϊόν, με ξεκάθαρη επενδυτική προδιαγραφή πριν ξεκινήσει ο σχεδιασμός του.
Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να προσεγγίζεται με νοοτροπία real estate, όσο και με νοοτροπία φιλοξενίας.
Η ίδια η λέξη «ξενοδοχείο» έχει πλέον διευρυνθεί. Δεν αναφέρεται πια μόνο στο παραδοσιακό μοντέλο διαμονής, αλλά περιλαμβάνει και εναλλακτικές δομές όπως resorts με βίλες, branded residences και αναπτύξεις μικτής χρήσης. Αυτή η ευρύτερη κατανόηση είναι ακριβώς εκεί όπου βρίσκεται η ευκαιρία: Να δημιουργηθούν επενδυτικά περιουσιακά στοιχεία φιλοξενίας που συνδυάζουν τη σταθερότητα του real estate με τη δυναμική ανάπτυξη που κινείται από το lifestyle.
Συχνές Ερωτήσεις (FAQ)
Πώς μπορεί μια ξενοδοχειακή επένδυση να διατηρήσει ευελιξία απέναντι στις μεταβαλλόμενες τάσεις ζήτησης;
Με την ενσωμάτωση υβριδικών στρατηγικών σχεδιασμού από την αρχή – όπως modular δωμάτια, προσαρμόσιμους χώρους εστίασης (F&B outlets) και κοινόχρηστες εγκαταστάσεις – ένα ξενοδοχείο μπορεί να εναλλάσσεται μεταξύ short-stay, long-stay ή άλλων χρήσεων, χωρίς να χάνει τη λειτουργική του αποδοτικότητα.
Ποια λειτουργικά μοντέλα υπάρχουν για επενδυτές που εισέρχονται στον χώρο της φιλοξενίας;
Οι επιλογές κυμαίνονται από franchise συμφωνίες με διεθνή brands, έως συμβόλαια διαχείρισης με τρίτους και μοντέλα ιδιοκτησίας – λειτουργίας (owner – operator). Ιδιαίτερα σε χώρες με ισχυρή τουριστική ανάπτυξη, υπάρχει επίσης μια μεγάλη και ταχέως αναπτυσσόμενη αγορά τοπικών εταιρειών διαχείρισης, που εξειδικεύονται στη λειτουργία ξενοδοχειακών περιουσιακών στοιχείων εκ μέρους των επενδυτών.
Πώς ένα περιουσιακό στοιχείο φιλοξενίας ενισχύει την αξία μεταπώλησής του σε σχέση με τα οικιστικά ακίνητα;
Ξενοδοχεία με ισχυρό brand, αποδεδειγμένη απόδοση εσόδων και επαγγελματική διαχείριση συνήθως επιτυγχάνουν υψηλότερους πολλαπλασιαστές αξίας κατά την πώληση. Για τους επενδυτές, αυτό σημαίνει ότι η στρατηγική εξόδου ενός ξενοδοχείου μπορεί να αποφέρει πολύ ισχυρότερη κεφαλαιακή υπεραξία σε σύγκριση με ένα αντίστοιχο οικιστικό ακίνητο.
Διαβάστε το άρθρο στο: The Luxury Playbook
Φωτογραφία: Christos Drazos από το Diles & Rinies στην Τήνο
